TEMA DE PROIECTARE (4)

Publicat de de Tomescu Eugen-Gabriel

V-ati revenit dupa petrecerile de Revelion…?

Chiar daca bugetarii mai au o zi libera, unii (oameni seriosi) s-au apucat deja de treaba… La fel fac si eu!

Ați văzut, în articolele precedente, cam ce trebuie să faceți pentru a porni „cu dreptul” demersurile legate de proiectul viitoarei dvs. case. Lista elementelor de care trebuie să țineți cont nu este nici pe departe completă; ea depinde de foarte multi factori, obiectivi și/sau subiectivi, și diferă mult de la o lucrare la alta. Cu cât această listă va fi mai detaliată si vă va reprezenta mai bine, cu atât arhitectul va avea o bază de pornire mai corectă iar viitorul proiect va fi mai aproape de dorinţa dvs.

Sfatul meu este ca, în momentul în care considerați că ați atins toate chestiunile importante legate de „ce ar trebui să cuprindă” și „cum ar trebui să arate” viitoarea casă, să puneți totul pe hârtie, întocmind așa numita „Temă de Proiectare”. Acest document, semnat de dvs. și de arhitect, se constituie în Anexă la Contractul de Proiectare încheiat între dvs. și arhitect, și va sta la baza viitorului proiect.

 După ce ați redactat Tema de Proiectare, singur sau împreună cu arhitectul dvs., acesta va fi în măsură să vă facă o dimensionare destul de precisă a viitoarei case. Acesta este momentul în care se poate discuta și despre aspectele financiare ale visului dvs.

În functie de experiența sa profesională, ținând cont de o mulțime de legi, norme și regulamente tehnice, pe baza unor prețuri medii de piață (sau prețuri ferme de executie, dacă aveți deja un constructor agreat) arhitectul va putea face o estimare de cantități de materiale și de costuri (exprimată printr-o sumă de valori/mp Sdesf.) a viitoarei dvs. case, chiar și fără să aibă o schiță a acesteia. În funcție de bugetul dvs. (mai țineți minte…, acela pe care vă spuneam la început că trebuie să-l stabiliți cât se poate de realist), acesta este momentul când puteți solicita elemente suplimentare (de obicei de finisaj) sau puteți reduce din cerințe, astfel încât să vă puteți încadra în suma dorită. Țineți cont că, pe lângă costul efectiv al casei va trebui să achitați si valoarea proiectului, o mulțime de avize, taxa de autorizare, taxa de mediu…

Dar despre acestea vom vorbi, pe rând, în articolele viitoare.

Avantajul redactării în formă scrisă a Temei de Proiectare constă, pe de o parte, în conștientizarea și structurarea logică a dorințelor dvs. și, pe de altă parte, în stabilirea clară a unor criterii de performanță la care arhitectul va trebui să răspundă pentru a vă satisface necesitățile. Îndeplinirea (sau neîndeplinirea) acestor criterii de performanță vă va da posibilitatea aprecierii corectitudinii proiectului pe care arhitectul îl va realiza pentru dvs.

 Am fost întrebat de multi clienţi: „eu de unde știu că proiectul este bun ?”.

Răspunsul meu este următorul:

  • din punctul de vedere al clientului: un proiect „bun” este proiectul care „arată bine” și, mai ales, răspunde cerințelor exprimate prin „Tema de Proiectare”.
  • din punctul de vedere al profesionistului: un proiect „bun” este proiectul care răspunde „cel puțin” tuturor cerințelor din „Tema de Proiectare”, este corect tehnic, funcțional și stilistic, este bine executat, se încadrează și aduce un „plus de valoare” mediului pentru care a fost gândit.
  • din punct de vedere formal: semnarea de către realizatori a oricărui proiect reprezintă asumarea responsabilității (morale, profesionale și legale) fiecărui proiectant de specialitate pentru partea sa de proiect și a arhitectului (ca Șef de Proiect și Coordonator al echipei de proiectare) pentru conceptul general și pentru întregul proiect tehnic. Mai mult, corectitudinea proiectului, încadrarea lui in normele tehnice și respectarea legislației specifice este certificată prin verificarea proiectului de către specialiști special acreditați (așa numiții „Verificatori de Proiect”), angajați de dvs., separat de proiectanți.

 Conform legislației, orice proiect, pentru a fi complet și valid, trebuie semnat și ștampilat de către „Proiectanții de Specialitate” (pentru specialitățile contractate), de către „Arhitect” (pentru partea de concept și arhitectură, precum și în calitate de Șef de Proiect) și este verificat și stampilat (la exigențele specifice, prevăzute prin lege, în funcție de natura proiectului) de către „Verificatori Autorizați” (pentru încadrarea în normele tehnice și legale). Toți acești profesioniști, prin semnarea proiectului, își dau girul lor profesional referitor la calitatea acestuia. Ceva similar există și pe partea de execuție a lucrărilor, dar despre asta vom vorbi la momentul potrivit.

 arh. Gabi Tomescu

tel.       : 0745040783
e-mail   : gabitomescu@gmail.com
blog     : https://gabitomescu.wordpress.com/
Check out my professional profile and connect with me on LinkedIn. http://lnkd.in/iKw6qU

Mallurile, sub semnul falimentului: 2013 a inceput cu noi victime

Publicat de de Tomescu Eugen-Gabriel

Mallurile, sub semnul falimentului: 2013 a inceput cu noi victime

Preluare WallStreet.ro  

Centrele comerciale sunt din ce in ce mai lovite de insolvente sau executari, iar ultimele luni au adus cateva lupte importante intre proprietari si creditori, dar si intrarea in faliment sau insolventa a unor proiecte. 

2013 a inceput cu noi proiecte care au pierdut lupta cu insolventa: planul de reorganizare al Deva Mall a fost respins, Red Project Nine – firma prin care RED planuia sa dezvolte un centru comercial in Giurgiu a intrat in faliment, iar Grand Arena a intrat in insolventa, procedura in prezent suspendata ca urmare a contestatiei proprietarului.

Acestor noi cazuri li se adauga proiecte intrate in faliment in anii trecuti, dar inca nevandute, ca Armonia Braila sau Focsani Plaza. Problemele nu se vor limita insa doar la aceste proiecte, specialistii asteptandu-se la noi insolvente.

„Vor mai fi cu siguranta insolvente si falimente pe segmentul de centre comerciale. Cele cateva cazuri din trecut nu au reprezentat totalul cazurilor de acest fel, vom mai avea parte de surprize”, spune Valentin Ilie, CEO al Coldwell Banker.

De ce ajung mallurile in aceasta situatie?

Marius Grigorica, senior business analyst in cadrul departamentului de investitii al DTZ Echinox spune ca exista in general un cumul de factori care determina performanta nesatisfacatoare si chiar falimentul centrelor comerciale. Printre acesti factori se numara locatia nepotrivita, lipsa de experienta a dezvoltatorului in sectorul de retail, un concept si un mix de chiriasi neadecvat zonei respective precum si concurenta din partea unor centre comerciale, dezvoltate ulterior.

„Era de asteptat sa apara astfel de cazuri de faliment si nu este exclus sa mai apara si altele pe langa cele deja anuntate”, spune Grigorica.

O data cu inmultirea cazurilor de acest tip creste si oferta de astfel de active din piata. Chiar daca majoritatea proiectelor de centre comerciale in insolventa au ca active doar terenuri, (constructia viitoarelor malluri de zeci sau sute de mil. euro nedemarand niciodata), unele au active in constructie sau chiar finalizate.

Exista, insa, interes pentru astfel de achizitii?

„Interes din partea investitorilor exista.

Fiecare caz este evaluat in parte, in functie de elementele sale specifice. Pot fi centre comerciale care genereaza venituri, insa dezvoltarea sa se fi produs pe un moment de varf al pietei, estimandu-se venituri mai mari. Aceste centre comerciale produc, dar poate dezvoltatorul nu isi poate acoperi ratele.

Ele vor prezenta insa interes pentru un investitor. Mai conteaza si piata de desfacere din zona, aportul pe care noul proprietar ar trebui sa il aduca si o serie intreaga de alti factori”, a completat Valentin Ilie.

Hipermarketurile, interesate de fostele proiecte de malluri

„Cu siguranta, anumite centre comerciale aflate in faliment atrag interesul unor investitori care urmaresc sa faca achizitia cu un discount semnificativ din partea bancilor creditoare.

Daca bancile isi asuma marcarea unei pierderi, centrul comercial respectiv ar putea fi achizitionat la pretul potrivit si apoi supus unui amplu proces de reconversie, astfel incat sa fie adecvat locatiei in care se afla”, spune Grigorica, care a mentionat ca pentru astfel de active „se observa un interes si din partea hipermarket-urilor care urmaresc achizitia unor astfel de centre comerciale atat ca investitie cat si pentru a-si securiza locatii pentru magazinele proprii, la un cost atractiv”.

De altfel, operatorii de big boxuri au fost extrem de activi pe piata in ultima perioada.

Anul trecut, Auchan a cumparat  proiectul de retail Coresi Brasov, iar in acest an, Dedeman a preluat de la GTC un teren din Galati, pe care dezvoltatorul ar fi urmat sa construiasca un mall. Niciuna din tranzactii nu a fost efectuata in cadrul unor proceduri de insolventa sau executare silita, insa arata apetitul retailerilor mari fata de astfel de investitii.

Proiectul Armonia Giurgiu, in faliment

01 In ianuarie 2013, Tribunalul Bucuresti a declansat falimentul companiei Red Project Nine, firma prin care Red Capital Management dorea sa dezvolte un centru comercial in Giurgiu.

Proiectul din Giurgiu, care nu a fost demarat, este al doilea proiect al Red, aflat in faliment, dupa Armonia Braila, care, insa, este finalizat integral si chiar a functionat cateva luni, pana sa se inchida ca urmare a performantelor slabe in 2009.

Armonia Braila, investitie de 45 milioane de euro, a fost inchis in vara anului 2009, iar firma Red Project Three, dezvoltatorul proiectului, a intrat in faliment.

Centrul comercial a fost scos la vanzare prin licitatie publica la un pret de 25 mil. euro in primavara lui 2012, iar mai apoi administratorul judiciar a schimbat strategia de valorificare, trecand la vanzarea prin negociere directa. Nici negocierea directa nu a dat roade, pana in prezent niciun investitor nu si-a manifestat interesul fata de centrul comercial Armonia Braila.

Deva Mall

Si centrul comercial Deva Mall se indreapta spre faliment, dupa ce creditorii au respins planul de reorganizare propus de debitoare. 02 Judecatorul sindic urmeaza sa se pronunte cu privire la intrarea in faliment a centrului comercial din Deva, aflat in prezent in insolventa. De obicei, respingerea planului de reorganizare a unei societati aflate in insolventa este urmata de pronuntarea falimentului companiei.

Grand Arena

Centrul comercial Grand Arenadin Capitala a intrat in insolventa la finalul lui 2012, procedura a fost insa suspendata, ca urmare a unei contestatii a debitoarei. 03 Firmele Arcon Constructions, Climatehnic si CZ&C au obtinut in 20 decembrie 2012 o decizie din partea Tribunalului Bucuresti de deschiderii a procedurii insolventei, iar administrator judiciar a fost desemnat Lider Lichidare si Reorganizare.

Focsani Plaza

Anul acesta au inceput si licitatiile pentru centrul comercial Focsani Plaza, inca nefinalizat.Proiectul a fost scos la vanzare de administratorul judiciar RVA Insolvency, insa pana in prezent potentialii cumparatori nu s-au imbulzit.

Pretul centrului comercial, aflat in constructie este de circa 1,6 mil. euro, fara TVA. Administratorul judiciar organizeaza din 10 ianuarie licitatii saptamanele pentru activele Omnium Invest, compania care detine proiectul.

Pe langa mall, din portofoliul firmei care detine mallul mai sunt scoase la vanzare un spatiu comercial (supermarket) si un teren de aproape 30.000 mp pentru 2,5 mil. euro fara TVA si un alt teren de aproape 8.000 mp penru un pret de peste 340.000 euro.

Un 2012 cu executari silite

Ultimele saptamani din 2012 si inceputul lui 2013 reprezinta o continuare a surprizelor incepute anul trecut in domeniul insolventelor si executarilor silite din domeniu. Astfel, 2012 a marcat scoaterea la vanzare prin executare silita a Cocor si Liberty Center. 04 Liberty Center s-a vandut pentru 60 mil. euro catre un cumparator „anonim”. Cumparatorul Liberty Center este compania Rosequeens Properties. Firma are ca actionar o societate din Cipru, iar administrator este Ciprian Chiorean, legal manager la Bank of Cyprus.

In cazul Cocor, executarea silita a fost suspendata, fiind contestata in instanta. BCR a scos anul trecut la vanzare prin executare silita magazinul Cocor din Capitala, la un pret de circa 135 mil. euro. Procedura de executare silita a fost suspendata, executarea fiind contestata in instanta.

Totusi, in aceste conditii, exista studii de piata, facute de firme serioase, care arata ca in Bucuresti este loc pentru inca 2-3 Mall-uri de dimensiuni medii, in afara celor doua care deja au fost anuntate; este vorba despre:

Park Lake Plaza care va fi realizat de Grupul Caelum Development, proprietarul terenului din vecinatatea Parcului Titan. 05

06

08

07 si de Mega Mall dezvoltat de austriecii de la Real4You Group, aflat pe platforma fosteifabrici Electroaparataj.  

09

10   11   12   13 Sa fie acesta un semn ca piata imobiliara incepe sa se trezeasca din hibernarea in care se afla de prea multa vreme…?

Imi place sa cred ca DA!

Parerea mea este ca, deja, criza financiar-imobiliara in care ne aflam de cativa ani a devenit mai mult o sperietoare pentru marele public si o scuza pentru nerealizarile clasei politice.

Cred ca am ajuns in punctul in care activele cumparate pe “varful valului”, dupa o scadere abrupta de pret, au valori apropiate de zona in care redevin atractive pentru dezvoltatorii profesionisti.

In aceste conditii, prevad ca odata cu soarele de primavara, atat de mult asteptat de toata lumea, vom vedea din nou macaralele invartindu-se pe santierele din tara.

Cu conditia ca cineva sa aiba curajul sa sparga gheata !

Ce ziceti, am dreptate sau nu ?

As vrea sa aud si parerea voastra!    

Arh.  Tomescu Eugen-Gabriel 

Studiul de fezabilitate sau ce face diferenta!

Publicat de de Tomescu Eugen-Gabriel

Studiul de fezabilitate sau ce face diferenta!

Postat de Alina Demeter in Noiembrie 14, 2011

Studiul de fezabilitate reprezinta o analiza a fezabilitatii unei idei. Poate fi pregatit atat in cazul unui start-up cat si a unei firme existente. Un astfel de studiu ne ajuta sa raspundem la urmatoarele intrebari:

  • Pot sa investesc in aceasta idee de afaceri?
  • Exista fonduri suficiente/suficienta putere economica pentru a sustine aceasta investitie si a fi  dusa pana la capat?
  • Care sunt riscurile implementarii proiectului si care sunt punctele slabe/forte ale firmei care vrea sa implementeze proiectul?
  • Riscurile potentiale sunt cunoscute si exista  solutii de mitigare?
  • Odata realizata investitia, ea se va dovedi profitabila?

Evident de aici rezulta si avantajul realizarii unui astfel de studiu; el previne riscul de a ne arunca cu capul inainte intr-o idee/proiect care dintr-un motiv sau altul nu se va dovedi profitabil pentru noi. Ne scuteste de o posibila pierdere de bani si timp intr-o idee nerentabila. Daca analiza initiala se dovedeste negativa nu inseamna neaparat ca nu exista solutii, ideea poate fi ajustata astfel incat in final sa fie viabila.

Un alt avantaj il reprezinta faptul ca acest studiu ne indica ce castig ar fi necesar (in urma realizarii investitiei) pentru ca afacerea sa fie rentabila si astfel sa putem lua decizia de a demara investitia. Mai mult, adeseori in practica putem avea mai multe idei alternative de afaceri; prin intocmirea acestui studiu se pot investiga fiecare dintre ele, cu scopul de a selecta ideea cea mai buna.

Studiul de fezabilitate reprezinta un pas premergator in demararea unei idei de investitii si in general cuprinde 3 aspecte majore de analiza:

  • Fezabilitatea Pietei
  • Fezabilitatea Tehnica si Organizationala si
  • Fezabilitatea Financiara.

Fezabilitatea pietii

Este ideea de investitie fezabila in conditiile pietei existente?

Aici trebuie sa evaluati daca produsele sau serviciile pe care le veti realiza in urma investitiei au suficienta cerere pe piata, si daca se va putea obtine profit prin comercializarea lor. Analiza obtinerii profitabilitatii se va realiza din perspectiva numarului de clienti potentiali existenti in aria geografica vizata precum si o cantitate minima pe care acestia ar putea sa o achizitioneze. In corelatie cu cantitatea potentiala de vanzari se va analiza politica de preturi.

Atunci cand analizati fezabilitatea pietii este bine sa luati in considerare:

  • Care sunt clientii vostri potentiali? (persoane fizice, persoane juridice, persoane dintr-o anumita clasa sociala. Sa presupunem ca vorbim de o afacere de comercializare produse bio care se adreseaza clientilor persoane fizice cu un venit mediu-mare.
  • Care este volumul total al clientilor vostri potentiali in zona geografica pe care o targetati. Sa presupunem ca vorbim de zona Bucuresti si conform unor analize rezulta un numar de 700 mii.
  • Cat de mult, intr-o medie anuala, cheltuiesc clientii potentiali pe produsele bio?
  • Care sunt vanzarile totale de produse bio pe regiunea Bucuresti?
  • Exista cerere de produse bio care sa depaseasca oferta deja existenta?

Ultima intrebare este foarte importanta si esentiala atunci cand veti decide daca veti demara proiectul, sa zicem deschiderea de magazine bio in Bucuresti.

Aveti grija sa nu cadeti in euforia si zelul de a va extinde sau de a va arunca inainte fara o analiza detaliata. Multi antreprenori considera ca produsele lor sunt mai bune decat ale competitiei si ca pot intra pe o piata saturata in care vor supravietui. Chiar daca acest lucru nu este imposibil, oricum nu este ideea cea mai sigura a unei afaceri start up, cel mai fericit caz ar fi acela in care oferta existenta sa fie sub cerere. Un argument in plus ar fi acela ca atunci cand va lansati intr-un start-up primii ani sunt de referinta, bussines-ul nu este stabil si nu exista resurse comparabile cu cele ale unei firme vechi pe piata; in cazul in care ar incepe un razboi al preturilor pe o piata saturata cine va rezista mai mult, un start-up sau o firma mare si veche pe piata?

 Fezabilitatea Tehnica si Organizationala

Firma detine sau va putea avea acces la echipamente si alte resurse necesare, inclusiv cele umane,  pentru a putea realiza proiectul si a realiza profitul targetat?

Aici trebuie sa evaluati daca exista suficienta expertiza, resurse necesare si capital existent sau posibil de atras pentru a realiza proiectul. Unul dintre riscurile unui start-up ar fi cel cauzat de subcapitalizare, deoarece nu exista suficiente resurse financiare la nivelul firmei pentru a sustine afacerea de la demararea investitiei sau a proiectului pana cand va ajunge pe profit.

Atunci cand analizati fezabilitatea tehnica si operationala este bine sa luati in considerare:

  • Ce tip de echipamente si tehnologie sunt necesare si la ce cost pentru a dechide magazine bio in Bucuresti?
  • Materiale necesare, orice alt fel de alte resurse inclusiv cele umane
  • Este necesar sa construiti/ inchiriati spatii noi?
  • Structura si expertiza managementului sunt corespunzatoare?

Fezabilitatea Financiara

Analiza cost/beneficiu in urma investitiei/proiectului? Cand se va ajunge la “break even point” adica “venituri =costuri=> profit 0”.

Aici trebuie sa realizati o proiectie financiara a costurilor si veniturilor rezultate in urma deschiderii de noi magazine bio.

Atunci cand analizati fezabilitatea financiara este bine sa luati in considerare:

  • Care sunt costurile cu investitia, cum se vor realiza in timp? Care sunt costurile operationale zilnice/lunare
  • In baza vanzarilor estimate si a politicii de pret se vor prognoza veniturile
  • Proiectia veniturilor si cheltuielilor (contul de rezultate) si a bilantului
  • Analiza diversilor indicatori economici
  • Proiectia necesarului de fond de rulment (creante curente-datorii curente). Fondul de rulment este predecesorul cash-ului
  • Proiectia Cash Flow-ului
  • Care vor fi sursele de finantare (interne, credite bancare, furnizori, majorare de capital, etc
  • Cand se va ajunge la “break even point”
  • Calculul duratei de recuperare a investitiei

Daca pastram exemplul cu magazinele bio din Bucuresti, firma poate sa analizeze potentialul deschiderii de magazine bio in diverse locatii din Bucuresti si sa realizeze studii de fezabilitate pentru fiecare potential magazin. Astfel in urma analizei poate sa decida ca a deschide intr-o anumita zona a Bucurestiului nu e o idee fiabila pe cand in alte locatii este profitabil, si va alege cele mai bune optiuni.

Concluzie:

Daca managementul firmei va intelege valoarea realizarii unui studiu de fezabilitate il va lua in considerare ori de cate ori va analiza o investitie sau un proiect major.  Practic, aceasta analiza poate “face diferenta” intre a realiza o investitie de success sau a lua o decizie gresita de a investi intr-o idee/proiect care ar fi putut fi evitat de la inceput; aici vorbim de pierderi de bani, timp, reputatie care in unele cazuri se pot depasi prin alte decizii mai intelepte dar in unele cazuri pot fi fatale unei afaceri.

 

„Tot ceea ce putea fi inventat a fost inventat…?”

Publicat de de Tomescu Eugen-Gabriel

Am citit de curand un articol scris de dl. Remus Balan (co-fondator BizIQ.ro) despre o prezentare facuta in cadrul TED.com.
Cred cu toata convingerea ca este vorba despre o tehnologie care ne va influenta viata in mod decisiv in viitorul apropiat si, fiindca consider acest fapt ca fiind deosebit de important, va prezint mai jos intregul articol precum si link-ul catre prezentarea cu pricina:

„Ce urmează?

scris de Remus Bălan, co-fondator BizIQ.ro

“Tot ceea ce putea fi inventat a fost inventat.”

Această afirmaţie îi este atribuită, se pare că pe nedrept, lui Charles H. Duell, U.S. Commissioner of Patents. Mai funny nu este cine a spus-o ci când: în 1899!!!
De atunci şi până astăzi s-au inventat câteva chestii…

Aceasta nu este singura afirmaţie stupidă pe tema invenţiilor.
Am ataşat un document cu câteva păreri interesante pe care, dacă vreţi să vă distraţi, îl găsiţi la acest link (http://www.biziq.ro/blog/wp-content/uploads/2010/06/Funny-Quotes.doc).

Întrebarea care îmi vine în cap citind afirmaţia de la început este: ce urmează?
Habar n-am! Dacă aş şti ar vorbi şi ar scrie alţii despre mine). Dar nu încetez să mă minunez de ce le dă unora prin cap.
De ceva vreme am devenit fan TED, o organizaţie nonprofit, care promovează idei de toate felurile.

TED (www.ted.com) organizează conferinţe unde indivizi cu idei îşi prezintă invenţiile, proiectele, realizările deosebite.
Au fost prezenţi şi în România, parcă anul trecut, dar nu am participat şi îmi pare rău.

Acum câteva zile un prieten bun mi-a adus aminte de un filmuleţ văzut pe TED şi care m-a lăsat paf.

Un tânăr indian, Pranav Mistry, prezintă în cadrul TED India câteva dispozitive care facilitează interacţiunea universului fizic cu cel informaţional.
El oferă o analiză detaliată a noilor sale invenţii numite Al Şaselea Simţ şi “laptop-ul” de hârtie.

Îndrumătorul proiectului, Patty Maes, susţine că un astfel de dispozitiv va costa cât un telefon mobil.

Fără comentarii suplimentare vă invit să urmăriţi două filme despre această invenţie şi să vă spuneţi părerea.”

Pentru cei care vor să vadă şi traducerea (inclusiv in limba romana) pot selecta limba din dreapta butonului Play.

Isi revine piata imobiliara? Topul argumentelor care sustin dezghetul

Publicat de de Tomescu Eugen-Gabriel

Sorina Negrila | 30 Aprilie 2010

Piata imobiliara din Romania a inceput incet, incet sa se dezghete, chiar daca 2010 ramane un an dificil, arata un studiu realizat de PricewaterhouseCoopers (PwC). Wall-Street a stat de vorba cu mai multi consultanti imobiliari si a trecut in revista cele mai importante argumente care sustin revenirea pietei.

Investitiile imobiliare au depasit 100 mil. euro

Volumul investitiilor imobiliare in Romania a fost de 108,34 milioane de euro in primul trimestru, fata de cinci milioane de euro in aceeasi perioada a anului trecut, arata un studiu al companiei de consultanta imobiliara DTZ Echinox.

Tranzactiile luate in calcul de DTZ Echinox au fost vanzarea retelei de magazine Plus, detinuta de grupul Tengelmann, catre germanii de la Lidl, valoarea tranzactiei fiind estimata la 80 milioane de euro. Cele peste 100 milioane de euro au mai venit din vanzarea locatiilor Auchan si Bricostore din Pitesti, tranzactie incheiata intre grupul Avrig 35, controlat de omul de afaceri Alexander Hergan, si fondul de investitii sud-african New Europe Property Investments (NEPI).

Alte doua tranzactii anuntate in primul trimestru au fost vanzarea unei cladiri de birouri, operatorul Cinema City platind 1,4 milioane de euro, si vanzarea unei participatii de 50% in cadrul centrului comercial Atrium Center Arad, pentru 6 milioane de euro.

Preturile apartamentelor dau semne de stabilizare

Primul trimestru al anului a adus scaderi de preturi aproape insesizabile pentru apartamentele din Bucuresti, aratau datele a trei portaluri imobiliare la inceputul lunii aprilie.

Preturile locuintelor din Capitala au scazut cu 0,2% in luna martie comparativ cu luna precedenta, ajungand la valoarea de 1.298 euro/mp, potrivit indicelui lansat de portalul imobiliare.ro. Fata de inceputul trimestrului, scaderea este de 1,3%, iar fata de aceeasi perioada a anului trecut, diferenta este de 12,1%.

La nivel national, valoarea inregistrata la sfarsitul primului trimestru, 1.211 euro/mp, este foarte apropiata de cea a lunii ianuarie, 1.213 euro/mp, insa fata de aceeasi perioada a anului trecut, cand agentiile imobiliare si dezvoltatorii cereau 1.323 euro/mp util, diferenta este de 8,5%, conform indicelui imobiliare.ro.

Companiile reiau inchirierile de birouri

Volumul inchirierilor de birouri din Bucuresti a crescut cu 20% in primul trimestru al anului comparativ cu aceeasi perioada din 2009, circa 63.000 mp fiind tranzactionati in primele trei luni, potrivit unui raport al companiei de consultanta imobiliara BNP Paribas Real Estate.
Printre cele mai mari tranzactii anuntate in acest au se numara divizia de asigurari de viata a grupului ING, care a inchiriat 4.000 mp de birouri in cadrul proiectului Amera Tower din Cluj-Napoca, Sanador -15.000 mp pe strada Sevastopol, in apropiere de Piata Victoriei si GarantiBank, care a inchiriat 4.300 mp in complexul Novo Park, din Pipera.

Alte companii care si-au anuntat mutarea sediului au fost: Manpower Romania, parte a grupului american Manpower Inc., agentia de publicitate Frank Group si o companie care nu a dorit sa isi faca public numele, parte a unui grup farmaceutic din Romania, potrivit consultantului imobiliar King Sturge, intermediarul tranzactiilor.

„Contractele de inchiriere au fost agreate pentru o perioada de trei ani, iar procesul de negociere a durat mai putin de doua luni. Remarcam totusi semne timide de revenire a pietei incepand cu luna ianuarie a acestui an”, declara recent Claudia Cetatoiu, consultant in cadrul departamentului de birouri al King Sturge.

Jucatorii din piata de consultanta vad afaceri in crestere

Colliers International, liderul pietei de consultanta imobiliara, potrivit rezultatelor financiare pentru anul 2008, estimeaza o crestere a cifrei de afaceri cu 25-50% in acest an, dupa ce in 2009 afacerile companiei “s-au aliniat la nivelul pietei de consultanta imobiliara”, situandu-se intre trei si cinci milioane de euro, potrivit lui Bogdan Georgescu (foto), presedintele companiei.

In prezent, Colliers International are o echipa de 65 de oameni, un numar scazut fata de maximul de 110 atins in 2008, insa aproape dublu fata de media numarului de angajati din celelalte companii de consultanta imobiliara.

Si DTZ Echinox se asteapta la venituri in crestere cu 15-20%, dupa ce a raportat pentru anul trecut o cifra de afaceri de aproape trei milioane de euro, in scadere cu aproximativ 50% fata de 2008.

“Daca o parte din tranzactiile la care lucram in acest moment se vor materializa, cresterea poate fi mult mai mare”, spunea recent Oana Iliescu, joint managing director al companiei DTZ Echinox.

Tranzactiile cu spatii industriale s-au triplat

Primul trimestru al anului a adus tranzactii cu spatii industriale de peste 30.000 mp, de trei ori mai mult fata de volumul tranzactiilor inregistrat in aceeasi perioada a anului, arata o analiza recenta a companiei de consultanta imobiliara CB Richard Ellis (CBRE).

„Evolutia pietei industriale romanesti in primele trei luni este una pozitiva, la fel cu cea a tarilor din Europa Centrala si de Est. Ne miscam inca incet, dar intr-un sens bun. Peste 30.000 mp au fost tranzactionati in primul trimestru in comparatie cu aceeasi perioada din 2009, cand s-au tranzactionat putin peste 10.000 mp”, spunea de curand Marian Orzu, managerul departamentului industrial al CBRE.

Cea mai mare pondere in piata tranzactiilor , 70%, au avut-o spatiile de distributie, in timp ce tranzactiile cu spatii de productie au avut o cota de 30% in primul trimestru, potrivit specialistului CBRE.

In ceea ce priveste chiriile spatiilor industriale din Bucuresti, in primul trimestru acestea au coborat pana la 4,15 euro/mp, in scadere cu 2,35% fata de trimestrul precedent si cu 11,70% fata de aceeasi perioada a anului trecut.

Ce spun consultantii imobiliari

Romania, pe langa problemele organice intampinate in anul 2009, cu o contractie generalizata a consumului si lipsa cronica a finantarii, este inca in mod clar o piata „secundara” si aflata in faza de „copilarie” in cadrul mai larg european, motiv pentru care investitorii institutionali nu sunt prezenti in mod activ pe pozitii de achizitie, este de parere Radu Boitan (foto), director al companiei de consultanta imobiliara King Sturge

De asemenea, perceptia de risc si scumpirea majora a finantarii pana la „disparitia” ei fac orice tranzactie extrem de dificila pentru orice potential cumparator cu efecte imediate asupra pretului oferit de acestia.

De cealalta parte, atat vanzatorii cat si bancile nu accepta reducerea atat de drastica a preturilor, fiind capabili sa sustina proprietatile in continuare din fluxurile de inchiriere sau simplu sa caute solutii alternative vanzarii in pierdere, adauga Boitan

“Piata in 2010 da semne de consolidare la nivelul inchirierilor incepand cu sectorul birourilor, industrial si mult mai putin sectoarele de retail si rezidential, operatorii din piata avand deja strategii mai clare de criza, iar economia in general reluandu-si operarea pe fundamente mult mai realiste. In mare, evolutia viitoare depinde de atitudinea bancilor locale si evolutia Romaniei in cadrul mai larg al turbulentelor financiare, dar oricum exista semne de imbunatatire a sentimentului investitional in piata”, a mai spus seful King Sturge.

Cel mai dinamic sector in acest este cel de birouri, este de parere Cristian Ustinescu (foto), coordonatorul departamentului de investitii al companiei de consultanta imobiliara DTZ Echinox.

“De la inceputul anului, am inchiriat aproximativ 20 .000 mp de spatii de birouri in Bucuresti si in tara. Piata de inchirieri de birouri a crescut in Bucuresti cu 58,9%, fata de aceeasi perioada a anului trecut”, afirma Ustinescu.

In ceea ce priveste sectorul de retail, noi jucatori aparuti pe piata (n.r: Lidl) sau retaileri existenti, care au trecut peste puternicul recul din 2009, isi reiau acum planurile de dezvoltare. Cora, Auchan, Mr. Bricolage, Obi, Leroy Merlin au anuntat mari planuri de dezvoltare pentru anul in cursa, adauga consultatul.

“Chiriasi din domeniul retailului exercita presiuni asupra furnizorilor de logistica sa ii urmeze in tara. In acest sens, se observa o intensificare a activitatii logistice in zona de vest a tarii. De asemenea, in ceea ce priveste activitatea de investitii, s-au intensificat discutiile pentru noi achizitii. Marii investitori simt ca piata isi va reveni si vor sa prinda noul val al cresterilor, destul de timpuriu. Investitiile in domeniul rezidential si comercial se prevad a fi inchise in urmatorul trimestru”, a mai spus Cristian Ustinescu.

Cat mai costa sa stai cu chirie in centrul Bucurestiului?

Publicat de de Tomescu Eugen-Gabriel

exclusiv Sorina Negrila, 12 Aprilie 2010

Chiriile apartamentelor amplasate in centrul Capitalei, in zone precum Piata Romana sau Calea Victoriei, au scazut cu pana la 50% in ultimul an, astfel incat o garsoniera poate fi inchiriata si cu 250 euro pe luna, in timp ce pentru un apartament cu doua camere chiria medie oscileaza in jurul a 500 euro pe luna.

Pentru garsoniere, chiriile pleaca de la 250 euro

Pentru o garsoniera amplasata in centrul Capitalei, in zone precum Unirii, Universitate, Piata Romana sau Piata Victoriei, chiriile variaza intre 250-380 euro/luna, in functie de tipul cladirii in care este situata proprietatea (vila sau bloc), starea imobilului (anul constructiei sau riscul seismic) suprafata, finisaje si dotari, spune Bogdan Mihalcea, broker proprietar al agentiei imobiliare Re/Max Advantage.

Mihalcea da exemplu o garsoniera din zona Magheru, aflata la etajul 3 intr-un bloc cu 8 etaje si avand suprafata de 30 mp, pentru care proprietarul cere o chirie de 350 euro/luna.

Pentru 380 euro/luna poata fi inchiriata o garsoniera amplasata in zona Unirii, in apropiere de Piata Alba Iulia, potrivit datelor publicate de portalul imobiliare.ro. Locuinta este decomandata, are o suprafata de 42 mp, este mobilata si utilata si se afla la etajul 4/10.

“In zonele ultracentrale, chiriile vor fi intotdeauna peste medie, dar asta nu inseamna ca nu se gasesc si oferte bune, considerate oportunitati. Garsonierele se inchiriaza in medie cu 350-400 euro, dar exista situatii in care pretul scade chiar la 250 euro, pentru garsoniere cu dotari mai modeste”, explica Silvia Vilceanu, manager al portalului anunturiparticulari.ro.

O astfel de oportunitate a avut Ioana (28 de ani),  care a inchiriat o garsoniera de 30 mp, cu  terasa de 15 mp,  pe Calea Victoriei, in zona Dacia. Ioana plateste o chirie lunara de 320 euro, negociata inca de la inceput cu proprietarul, care cerea initial 400 euro/luna.

„Am inchiriat-o anul trecut, in luna iunie, dupa doua luni de cautari. Cel mai mare obstacol pe care l-am intampinat a fost neconcordanta informatiilor precizate in anunt cu garsoniera propriu-zisa, conditiile oferite cu adevarat erau mai prejos fata de specificatiile din anunt”, povesteste Ioana.

Apartamentele cu 2 camere – 500 euro/luna

Pentru locuintele cu doua camere din centrul Capitalei, proprietarii solicita in jur de 500 euro, afirma Silvia Vilceanu, de la anunturipaticulari.ro, precizand ca depinde mult de confortul oferit, astfel incat, in unele cazuri chiria ajunge pana la 800 euro.

Bogdan Mihalcea, de la Re/Max Advantage, spune ca nivelul chiriei pentru apartamentele cu doua camere variaza intre 350-500 euro/luna si da exemplu o locuinta din zona Romana, aflata la etajul 1/4, cu suprafata 80 mp, pentru care pretul listat este de 500 euro /luna.
Tot pentru 500 euro/luna poate fi inchiriat un apartament cu doua camere amplasat in zona Unirii, in bloc cu restaurantul Sheriff’s, potrivit anunturiparticulari.ro. Locuinta este mobilata si utilata complet si are balconul inchis.

In zona Unirii, mai poate fi gasit un apartament semidecomandat, cu o suprafata de 55 mp, aflat la ultimul etaj al unui bloc cu 7 niveluri, pentru care chiria ceruta este de 400 euro/luna, conform datelor publicate de imobiliare.ro.

Pentru un apartament amplasat pe Calea Victoriei, la etajul 2/11, doua balcoane deschise si o debara, se solicita o chirie de 500 euro/luna, potrivit portalului magazinuldecase.ro. Apartamentul are o suprafata de 74 mp si este dotat cu aer conditionat, geamuri termopan, gresie, faianta si mocheta.

Apartamentele cu 3 si 4 camere pot sari de 1.000 euro

Pentru un apartament cu trei camere amplasat intr-o zona centrala a Bucurestiului, nivelul chiriei este intre 400-650 euro/luna, in timp ce pentru un apartament cu patru camere, chiriile variaza intre 700–850 euro/luna, declara Bogdan Mihalcea, proprietarul agentiei Re/Max Advantage.

Astfel, un apartament cu trei camere din zona Gradina Icoanei, aflat la etajul 2/6 si cu o suprafata de 100 mp, se inchiriaza cu 600 euro /luna. Pentru un apartament cu patru camere din zona Universitate, amplasat la etajul 2/5, cu suprafata 140 mp, se solicita un pret 800 euro/luna, spune Mihalcea.

In unele cazuri, pentru locuintele cu trei si patru camere din centru, chiriile pot depasi pragul de 1.000 euro/luna. De exemplu, pentru un apartament cu patru camere, mobilat si utilat modern, amplasat intr-un bloc de vizavi de Guvern, chiria ceruta este de 1.000 euro, potrivit portalului anunturiparticulari.ro. De cele mai multe ori insa, chiria afisata de proprietari este negociabila.

“Marja de negociere este data de flexibilitatea aratata de proprietar, dar si de timpul cat oferta respectiva a stat neinchiriata. De obicei, la prima strigare, proprietarii sunt destul de rigizi si trebuie sa treaca ceva timp pentru a ajunge sa ia in calcul un pret mai mic. Marja de negociere poate fi data si de numarul de luni platite in avans”, explica Silvia Vilceanu, de la anunturiparticulari.ro.

Chiriile au scazut cu 20-50%

In ultimul an, nivelul chiriilor pentru locuintele amplasate in zona centrala a Capitalei a scazut cu 20-50%, cele mai mari scaderi fiind inregistrate in cazul garsonierelor si al apartamentelor cu patru camere.

„Pentru garsoniere si apartamentele cu patru camere, chiriile au scazut cu 40-50% in ultimele 12 luni. Ceva mai mici au fost scaderile raportate pentru apartamentele cu doua camere, intre 20 si 30%, si pentru cele cu trei camere, respectiv 30-40%”, ne-a declarat Roxana Balanica (foto), real estate consultant al agentiei imobiliare Century 21 Manopoly International.

Pe de alta parte, Bogdan Mihalcea, de la Re/Max Advantage, afirma ca nivelul chiriilor a coborat cu 30% in cazul garsonierelor, cu 42% pentru apartamentele cu doua camere, 45% – locuintele cu trei camere si 37% – cele cu patru camere.

“Pentru proprietatile situate in zone exclusiviste, precum cartierul Dorobanti/Aviatorilor, Primaverii, Kiseleff sau Domenii, pretul mediu de inchiriere este mai ridicat, insa procentul de scadere fata de anul trecut este apropiat de cifrele de mai sus”, explica brokerul Re/Max Advantage.

In plus, criza economica poate fi un argument puternic de negociere si pune presiune pe proprietari sa lase uneori serios la pret, este de parere Silvia Vilceanu, de la anunturiparticulari.ro.

Cum vor evolua chiriile locuintelor?

In ceea ce priveste evolutia chiriilor pentru apartamentele din centrul Capitalei, opiniile consultantilor sunt impartite: unii se asteapta la continuarea scaderilor, in timp ce altii estimeaza cresteri usoare.

“Trendul acestui segment de piata are o evolutie sezoniera, momentele in care tranzactiile sunt mai numeroase fiind inceputul de an, dar mai ales toamna, in preajma inceperii anului universitar. Bazandu-ma pe numarul tranzactiilor de inchirieri realizate in 2010, estimez ca vom asista la o usoara scadere, intre 10-15% cel mult”, a declarat Bogdan Mihalcea.

De aceeasi parere este si managerul portalului anunturiparticulari.ro, care afirma ca, de cele mai multe ori, chiriile se stabilesc in avans pe perioade de minim un an si este dificil ca proprietarul si chiriasul sa convina modificarea chiriei inainte de expirarea termenului stabilit initial. „Trendul este descendent si este greu de presupus ca zona centrala va face exceptie”, subliniaza Vilceanu.

Pe de alta parte, Roxana Balanica, de la Century 21 Manopoly International, se asteapta ca nivelul chiriilor sa creasca usor in urmatoarele trei-sase luni, cu 5-10%.

„Pe partea de vanzari, toata lumea stie ca tranzactiile au scazut considerabil in ultimul an si jumatate, fapt care a dus la o crestere a tranzactiilor de inchirieri, respectiv la scaderea chiriilor. O alta cauza este dificultatea accesarii programului Prima Casa si, daca tot vorbim de creditare, sunt inca putine credite care sa sustina vanzarile”, a incheiat Roxana Balanica.

Uriasii adormiti din imobiliare

Publicat de de Tomescu Eugen-Gabriel

Uriasii adormiti din imobiliare

Autor: Catalin Stefancu

In vremurile bune ale pietei imobiliare, cand erau anuntate zeci de proiecte de malluri si ansambluri rezidentiale, erau prezentate si proiecte cu valori apropiate sau chiar mai mari de un miliard de euro. Daca o parte din primele ar putea deveni realitate dupa trecerea crizei, pentru mega-proiecte situatia e mai complicata.

Pe la jumatatea Bulevardului Unirii din Bucuresti, peisajul e dominat de un imens teren gol, unde nu exista nicio cladire. Unii dintre trecatori stiu ca acolo s-ar fi anuntat un proiect imobiliar gigantic. Valva din jurul lui si disputele din Consiliul Local privind autorizarea sa sunt poate mai prezente in memoria colectiva decat orice detalii despre proiect. Aceeasi situatie si in Piata Eroilor, unde cladirea cunoscuta drept Casa Radio ar trebui sa devina un complex imobiliar multifunctional, cu spatii comerciale, de birouri si hoteliere. Iar langa Parcul Titan, un alt proiect a atras atentia, in urma protestelor unor organizatii care nu sunt de acord cu constructia sa acolo – este vorba de centrul comercial ParkLake Plaza.

Discutiile iscate in sfera publica de aceste anunturi reprezinta o trasatura comuna a acestor proiecte: avand dimensiuni considerabile, fiecare complex in parte ar presupune o schimbare semnificativa a peisajului urban din zona respectiva.

Criza a eliminat insa aproape cu totul astfel de subiecte din discutie, pentru ca mastodontii n-au mai crescut acolo, iar alte sute de proiecte imobiliare de dimensiuni mult mai mici,au fost  amanate sau stopate pe rand.

„Piata este cu totul diferita. In primul rand, cererile retailerilor pentru spatii au scazut in ceea ce priveste suprafetele, iar obtinerea unei finantari pentru un proiect atat de mare ar fi foarte, foarte dificila”, declara recent, intr-o discutie cu BUSINESS Magazin, Ingo Nissen, country manager al Sonae Sierra. Dezvoltatorul are in plan constructia centrului comercial ParkLake Plaza, care ar fi trebuit initial sa implice o investitie estimata la 590 de milioane de euro – in proiect erau incluse si doua cladiri rezidentiale. Intre timp, Sonae Sierra a decis sa micsoreze planurile mallului, noua suprafata fiind mai mica cu aproximativ 20%, spre a facilita obtinerea unei finantari.

Radu Lucianu, managing director al companiei de consultanta imobiliara CB Richard Ellis Romania, spune ca aportul financiar al dezvoltatorului la investitie a devenit foarte important. „Pana nu demult, oricine putea cere de la banca bani de achizitie a terenului, de dezvoltare si de constructie, si tot profitul la vanzarea ansamblului le revenea. De acum incolo, accesul la bani va fi selectiv, atat in privinta numelui dezvoltatorilor, cat si a sumelor alocate”, comenteaza Lucianu, care considera ca ansambluri uriase dezvoltate ca un tot nu vor mai exista niciodata: „Sunt insa de luat in considerare proiectele care se vor dezvolta pe etape”.

Despre dezvoltarea pe etape si gandirea unui proiect de dimensiuni mari ca investitie pe termen lung vorbeau recent si Silviu Savin, managing partner al Centerra, dezvoltatorul proiectului de pe fosta platforma Tractorul Brasov, sau Alexander Hergan, CEO al Avrig 35, care a anuntat inceperea in aceasta vara a lucrarilor la un centru comercial in partea de est a Capitalei. Dintre toate marile complexuri anuntate pana acum, singurul care a prins contur este Baneasa, unde zona comerciala si primele faze din componentele de birouri si locuinte sunt deja gata. Lucrari s-au facut si la un alt proiect gigant – Dambovita Center, cel pe care Plaza Centers ar urma sa il ridice pe locul fostei Casa Radio din Bucuresti – insa acesta este stopat, atat din pricina faptului ca Primaria a contestat planul de urbanism zonal obtinut de dezvoltator, cat mai ales din cauza dificultatilor de finantare a unui ansamblu care urma sa valoreze un miliard de euro, dupa cum declara Luc Rosmans, country manager al companiei, pentru Ziarul Financiar: „Daca pentru un mall din provincie am avea nevoie de o finantare, sa zicem, de 25 de milioane de euro, pentru Dambovita Center ar trebui sa adaugam un zero si sa mai inmultim cu doi sau trei”.

O valoare la fel de ridicata ar presupune si dezvoltarea Esplanada, din zona Bulevardului Unirii, complex care ar uma sa fie construit de TriGranit, dezvoltator ce va finaliza in acest an un centru comercial in Constanta, deja achizitionat de fondul austriac Immoeast. Esplanada este insa blocat. Arpad Torok, CEO al TriGranit, sustine ca exista un numar ridicat de cereri de reimproprietarire, ca si multi proprietari de mici parcele. „Din pacate, situatia de la Esplanada este departe de ceea ce ne-am dorit. Potrivit clauzelor din contract, terenul ar fi trebuit predat dezvoltatorului fara sa mai existe vreo problema legala”, a declarat Arpad Torok pentru BUSINESS Magazin. Din acest motiv, dar si „pentru ca actualele conditii economice au incetinit viteza cu care astfel de proiecte pot fi dezvoltate, ar putea parea un pic optimist sa finalizam un proiect de acest fel in urmatorii cinci-sapte ani”, afirma managerul TriGranit, care a finalizat complexuri de genul Esplanada in Katowice si Cracovia, precum si la Budapesta.

Mai exista insa vreo piata pentru aceste proiecte, tinand cont de nivelul record de neocupare a spatiilor de birouri din Capitala, de faptul ca sute de apartamente noi stau nevandute, iar hotelierii au trecut printr-unul din cei mai grei ani? Radu Lucianu, unul din cei mai experimentati consultanti imobiliari, crede ca da, insa cu o conditie: sa fie dezvoltate in interiorul oraselor. „Stau goale birourile dezvoltate fara noima, la Cuca Macaii. E si normal sa fie goale. Cine ar vrea sa locuiasca in camp, fara macar sa aiba o strada pietruita pana la drumul de asfalt?”, se intreaba retoric consultantul, care considera ca proiectele cu acces usor la transportul in comun, cu facilitati de retail, un design modern si eficient si un „pret decent” vor avea cu adevarat succes.

Daca proiectele gigantice de tip mixt, care ar trebui sa includa si spatii comerciale, de birouri, hoteliere si uneori rezidentiale sunt amplasate in zone relativ bune din marile orase si in plus beneficiaza si de avantajul ca dezvoltarea lor ar putea incepe cu una dintre componente, mult mai incerta e soarta ansamblurilor rezidentiale ce ar fi trebuit sa includa fiecare peste 1.000 de apartamente si care au trecut in uitare o data cu venirea crizei. Spre exemplu, NeoPeninsula (dezvoltator Neocity) si Dimri Ghencea (Dimri) ar fi trebuit sa aiba fiecare peste 3.000 de locuinte, iar Garden of Eden (GTC Romania), Sigma Residence & Gardens (Sigma) si North Park (Shapir Group) ar fi adus impreuna alte 5.000 de apartamente. „Asteptam sa vedem ce se intampla cu piata, nu vom renunta la proiect. Dorim sa il reincepem, nu ne-am ridicat deasupra solului cu constructia, insa deocamdata asteptam”, spune Avi Morgenstern, reprezentantul local al Shapir Group.

In asteptarea unor vremuri mai bune se afla deopotriva atat dezvoltatorii proiectelor de dimensiuni mici si medii, cat si gigantii imobiliari. Ramane de vazut care se vor trezi primii sau daca unii nu o vor mai face niciodata…

Proiectul pe care Plaza Centers intentioneaza sa il dezvolte pe platforma Casa Radio din Bucuresti este unul din cele mai ample anuntate pe plan local, investitia urmand sa fie de aproximativ 1 miliard de euro

Tot un miliard de euro ar urma sa atraga si Esplanada, un amplu proiect pe care TriGranit intentioneaza sa il dezvolte in centrul Capitalei. Criza financiara dar si litigiile legate de teren au blocat proiectul.

ParkLake Plaza este mall-ul pe care Sonae Sierra intentioneaza sa il dezvolte in apropiere de Parcul Titan.

NeoPeninsula ar fi urmat sa fie unul din cele mai mari proiecte rezidentiale, cu peste 3.500 de locuinte. Proiectul a fost amanat.

Floreasca City este proiectul pe care Raiffeisen Evolution intentioneaza sa il dezvolte pe Barbu Vacarescu, in Bucuresti, printr-o investitie estimata la 250 mil. euro. Proiectul va include una din cele mai inalte cladiri de pe plan local (peste 130 de metri) si un mall.

North Park este primul proiect local al Shapir Group. Ar fi urmat sa fie construit in nordul Capitalei. Proiectul este oprit.

Omul de afaceri George Padure, in asociere cu mai multi oameni de afaceri belgieni, ar fi trebuit sa dezvolte un ansamblu cu peste 1500 de locuinte. Firma a intrat in insolventa iar proiectul a fost oprit.

Peste 2.000 de apartamente ar fi trebuit construite de Ablon in vestul Capitalei. Sunset Residences a fost primul mare ansamblu rezidential stopat.

Planorama este, poate, cel mai amanat proiect rezidential local. La peste doi ani de la termenul initial de finalizare, niciun bloc nu a fost dat cumparatorilor in folosinta.

Baneasa este singurul proiect de mari dimensiuni din care a fost realizata o faza. In nordul Capitalei a fost construita una din cele mai mari zone comerciale din tara, care include un mall dar si unicul magazin IKEA din Romania, cateva sute de apartamente si o zona de birouri.

AFI Palace Mega Fun este cel mai scump mall dezvoltat in Romania – 300 mil. Euro

Sun Plaza, cel mai mare mall local, a fost deschis recent in urma unor investitii de 200 mil. Euro

Asmita Gardens include circa 750 de apartamente, proiectul fiind cunoscut pentru cladirile de peste 20 de etaje.

City Gate este al treilea proiect de birouri dezvoltat de catre GTC Romania

Rasarit de Soare are aproape 1000 de apartamente si a fost finalizat in toamna lui 2009

SFATURI PENTRU VIITORII INVESTITORI

Publicat de de Tomescu Eugen-Gabriel

Inainte de a face primul pas este foarte util sa va ginditi si la urmatoarele:

  • Stabiliti-va un buget realist, bazat pe date financiare certe
  • Alegeti zona unde doriti sa construiti

– tineti cont de : vecini, apropierea de servici, scoala, posibilitati aprovizionare, acces rapid la mijloace de transport, unitati sanitare, politie, etc

– apoi cautati un teren convenabil: conditii favorabile sau defavorabile, de exemplu: drum de acces (inclusiv accesul masinilor de transport sau a utilajelor de constructii), canalizare, adancimea panzei de apa freatica si calitatea apei, stabilitatea solului, existenta unor forme naturale care (nu) va ajuta – de exemplu: paduri, ape, diverse forme de relief, zone mlastinoase, etc

– interesati-va la institutiile si regiile active in zona despre planurile si amplasarea conductelor subterane – apa, canalizare, cabluri alimentari energie, telefonie, gaze, cablu date (tv, internet..), eventuale sistematizari si extinderi, etc., poluare (apa, aer, zgomot), aproprierea de unitati industriale, mari artere de circulatie, aeroporturi, gari, centrale termice, gropi de gunoi, servicii si facilitati oferite de primarie (apa, gaze, canalizare, energie electrica (220/380v), telefon, cablu tv, internet, drumuri acces, vidanjare, ridicarea gunoiului).

  • Ginditi-va bine la ce doriti sa construiti (constructie cu parter, etaje, corpuri, garaj, mansarda, etc)
    • Cum va propuneti sa folositi spatiul.
    • Cat timp veti locui acolo (locuinta curenta, casa de vacanta, etc) si care va fi componenta familiei dvs. in acest timp
    • Stabiliti gradul de implicare in acest proiect
    • Stabiliti timpul pe care il puteti aloca acestui proiect, tinand cont de necesitatea si de ordinea corecta a lucrarilor:
      • consultanta de specialitate pentru cumpararea terenului
      • proiect de arhitectura
      • avize si autorizatii necesare executiei
      • contractarea unui executant sau realizarea investitiei in regie proprie

In vederea realizarii proiectului dorit trebuie sa tineti cont de mai multe aspecte, pe care trebuie sa le stabiliti impreuna cu arhitectul dvs.

  • pozitionarea optima a casei pe teren (orientarea ei preferabil catre sud si in functie de vecinatati)
  • stabilirea formei si a volumului casei, integrarea in arhitectura zonei.
  • abordarea unitara a problemelor de iluminare, incalzire si ventilatie
  • definirea si dimensionarea spatiilor, a spatiilor de acces, a intrarilor, fixarea zonelor de activitate si cele de repaos;
  • prevederea unui spatiu acoperit la intrarea in casa;
  • proiectarea inaltimii camerelor la min. 2,50 m si corelarea cu suprafata lor;
  • stabilirea sensului de deschidere al usilor si ferestrelor (de obicei spre interior);
  • dimensionarea raportului treapta-contratreapta la scari (optim 16-19 cm / 27-30cm) ;
  • stablirea inaltimii  ferestrelor de la pardoseala si corelarea cu inaltimea caloriferelor folosite (uzual 90 cm);
  • proiectarea unui loc de depozitare la fiecare nivel;
  • inainte de turnarea sapei se vor alege finisajele pentru pardoseli;
  • amplasarea optima a bucatariei in planul casei, astfel incat  racordarea hotei  la exterior sa nu deranjeze prin mirosuri spatiile de deasupra.
  • deschiderea hotei de la exterior va fi prevazuta cu sita si  protejata la intrarea apei dinspre exterior
  • pozitionarea panoului electric intr-o zona usor accesibila dar protejata
  • pozitionarea intrerupatoarelor electrice
  • pozitionarea si alegerea numarului de prize din fiecare spatiu (ideal  – minim cate o priza pe  fiecare perete)
  • alegerea  locului  masinii de spalat, (priza  electrica speciala, pozitionata la o inaltime adecvata; racorduri pentru apa si canalizare);
  • corelarea amplasarii in bucatarie a prizelor cu inaltimea mobilierului
  • corelarea pozitionarii finisajelor cu pozitionarea traseelor electrice, a obiectelor sanitare si termice (de exemplu, asezarea faiantei si gresiei in baie);
  • corelarea dimensiunilor instalatiilor sanitare si termice cu spatiile alocate
  • intersectarea traseelor instalatiilor sanitare cu elementele de structura (grinzi, stalpi, centuri, etc)
  • termoizolarea supafetelor de contact cu exteriorul, corespunzatoare nevoilor cladirii
  • prevederea aerisirii instalatiilor sanitare prin tevi deschise dar etansate prin acoperis
  • prevederea aerisirii podului casei prin folosirea unor deschideri (tigle speciale)
  • prevenirea condensului si/sau a igrasiei
  • ignifugarea elementelor din lemn  de la sarpanta, capriori, etc. cu solutii de ignifugare gata preparate
  • prevederea unui robinet de apa la exteriorul cladirii  pentru udat gradina
  • proiectarea pantei de scurgere adecvata a acoperisului  pentru scurgerea apei pluviale si din dezghet (in functie de zona si de materialul folosit pentru acoperis)
  • colectarea apei printr-un sistem de jgheaburi si evacuarea ei spre o zona prevazuta anume, apoi deversarea sau stocarea ei
  • calcularea numarului si dimensiunii burlanelor, astfel incat sa poata prelua cantitatea de apa de pe tot acoperisul casei
  • prevederea unui trotuar de garda in jurul casei, cu o latime minima de 60 cm si o panta catre exterior care sa permita indepartarea  apei meteorice – optim este ca acest trotuar sa fie mai lat decat dimensiunea cu care acoperisul depaseste zidurile casei
  • prevederea unui sistem de colectare a apei meteorice la nivelul solului care sa preia apa de pe acoperis precum si cea cazuta pe panta de scurgere de langa trotuarul de garda al casei si si sa o transporte catre canalizare (sau o alta zona special prevazuta)
  • folosirea corecta a termoizolatiilor (polistiren expandat sau extrudat, vata minerala/vata de sticla) creste confortul termic si duce la eliminarea condensului si a mucegaiului
  • protejarea casei la infiltratii de la ploaie sau de la pamantul ud, prin folosirea hidroizolatiilor (pentru acoperis/terase, subsol, soclu)
  • prevederea casei la exterior cu un soclu care  aiba o inaltime minima de  30 cm si o hidroizolatie corespunzatoare (de ex. din polistiren expandat sau extrudat), pentru a proteja casa de igrasie
  • izolarea corecta a imbinarii intre trotuar si soclul casei
  • hidroizolarea teraselor si prevederea pantei de scurgere a apei catre punctele de colectare (sifoane, jgheaburi)
  • prevederea unui spatiu pentru depozitarea resturilor menajere
  • dimensionarea garajului in functie de dimensiunile masinii
  • amenajarea generala a terenului  curtii

Daca aveti in apropiere stalpi de electricitate pentru iluminat stradal, pe timpul noptii va poate deranja daca fereastra dormitorului este pozitionata chiar in conul de lumina. Pe de alta parte cheltuielile de bransare ar fi mai mici, daca stalpul face parte din reteaua electrica de joasa tensiune.

Aveti grija cum amplasati casa, astfel ca accesul in garaj sa nu se faca chiar in dreptul stalpului!

Exista si cazuri cand terenul dvs. ar putea fi amplasat intre doi stalpi mai indepartati unul de altul, caz cu totul nefericit din cauza cheltuielilor suplimentare de bransament si a lipsei totale de lumina pe timpul noptii.

Din avizele provizorii obtinute pentru teren puteti afla si la ce distanta de casa dvs. sunt utilitatile precum si nivelul lor fata de sol.

Distanta minima fata de vecin este de 0.90 m daca nu aveti ferestre in acea zona si 1.90-3.00 m daca exista ferestre pe fatada dinspre vecin.

Conditiile de amplasare a constructiilor fata de retelele edilitare subterane se stabilesc in conformitate cu SR 8591 – Retele edilitare subterane. Astfel, daca pe terenul dvs. trec conducte subterane ale utilitatilor, puteti sa va construiti casa daca respectati urmatoarele distante:

  • 3,00 m fata de conductele de alimentare cu apa potabila;
  • 1,50 m fata de conductele de gaz de presiune joasa, intermediara sau medie, pentru o casa fara subsol;
  • 0,60 m fata de cablurile electrice ingropate;
  • 2,00 m fata de canalele colectoare;
  • 0,60 m fata de cablurile telefonice ingropate;

Pentru realizarea constructiei unei case este nevoie de mai multe etape de proiectare specializata:

  • Plan de urbanism general                          – PUG              (daca este cazul)
  • Plan de urbanism zonal                              – PUZ              (daca este cazul)
  • Proiect urbanistic de detaliu                   – PUD              (daca este cazul)
  • Proiect arhitectural de demolare          – PAD              (daca este cazul)
  • Proiect arhitectural de constructie      – PAC
    • Faze:
      • tema de proiectare
      • studiul de fezabilitate
    • Obtinere Certificat de Urbanism
    • Obtinere avize cerute prin Certificatul de Urbanism
    • Intocmire documentatiei pentru Autorizatia de Construire
    • Intocmirea documentatiei pentru executia casei                        – PT
    • Intocmirea documentatiei pentru detaliile de executie           – DDE

In momentul in care intentionati sa cumparati un teren sau o casa este util sa verificati:

  • Valabilitatea si corectitudinea actelor originale (consultati un avocat sau un notar)
  • Cereti sa vi se arate dosarul cadastral al terenului si a eventualelor constructii ce se afla pe acest teren
  • Existenta unor litigii in familia vanzatorului (partaj, succesiuni, etc)
  • Cereti vanzatorului dovada ca terenul se afla in intravilan construibil (este posibil sa fie in intravilan si sa fie momentan in circuitul agricol – in acest caz se plateste o taxa suplimentara pentru schimbarea regimului terenului din agricol in construibil, pentru a se putea construi acolo)
  • solicitati vanzatorului Certificatul de Urbanism in vederea vanzarii
  • Vanzarea-cumpararea se va face la notariat, cu respectarea tuturor cerintelor legale:
    • Extras de carte funciara
    • Certificat Fiscal persoana fizica/persoana juridica
  • atentie – taxele si onorariul notarului sunt suportate de cumparator
    • Planuri, schite, planuri  arhitecturale semnate/stampilate de arhitect autorizat
    • Autorizatia de Construire – singurul act legal care va da dreptul sa incepeti lucrarile de executie fizica a constructiei
    • Specificatii tehnice (cat mai complete)
    • Cerinte dpdv ale asigurarilor (optional)
    • Documente cerute de autoritati
    • Numele tuturor partilor implicate in contract
    • Adresele tuturor partilor
    • Data contractului
    • Descrierea proprietatii si adresa unde se va construi
    • Valoarea contractului
    • Termene de finantare (optional)
      • Pasi si termene de finalizare etape de lucrari
      • Data calendaristica de incepere a derularii contractului
      • Data calendaristica de finalizare a contractului
      • Penalitati si/sau amenzi cat mai detaliate
      • Planuri, schite, planuri  arhitecturale semnate/stampilate de arhitect autorizat
      • Autorizatia de Construire – singurul act legal care va da dreptul sa incepeti lucrarile de executie fizica a constructiei
      • Specificatii tehnice (cat mai complete)
      • Cerinte dpdv ale asigurarilor (optional)
      • Politica de acceptare/inlocuire a unor materiale prevazute in specificatii
      • Permise si avize tehnice (munca/materiale)
      • Modificarea ordinii procedurilor sau a preturilor
      • Excluderi
      • Conditii de acceptare a intarzierilor, cu specificarea consecintelor
      • Accesul la locul constructiei
      • Inspectii din partea proprietarului, imprumutatorului sau a unor terti
      • Metode de rezolvare a litigiilor
      • Clauze de arbitraj
      • Date de notificare si proceduri
      • Garantii si politica de service in garantie si post-garantie
      • Documente cerute de autoritati
      • Orice fapt asupra caruia pot interveni neantelegeri, dezacorduri, nerealizari, executii neadecvate, greseli, ignorari si orice ar putea crea orice fel de probleme intre parti
      • Semnaturile si data semnarii contractului vor fi trecute pe toate paginile contractului
  • In masura in care doriti sa realizati casa in regie proprie, verificati existenta urmatoarelor documente:
    • Planuri, schite, planuri  arhitecturale semnate/stampilate de arhitect autorizat
    • Autorizatia de Construire – singurul act legal care va da dreptul sa incepeti lucrarile de executie fizica a constructiei
    • Specificatii tehnice (cat mai complete)
    • Cerinte dpdv ale asigurarilor (optional)
    • Documente cerute de autoritati
  • In masura in care doriti sa realizati casa cu o societate de constructii, verificati ca  in contractul de constructie a casei  sa fie cuprinse:
    • Numele tuturor partilor implicate in contract
    • Adresele tuturor partilor
    • Data contractului
    • Descrierea proprietatii si adresa unde se va construi
    • Valoarea contractului
    • Termene de finantare (optional)
      • Pasi si termene de finalizare etape de lucrari
      • Data calendaristica de incepere a derularii contractului
      • Data calendaristica de finalizare a contractului
      • Penalitati si/sau amenzi cat mai detaliate
      • Planuri, schite, planuri  arhitecturale semnate/stampilate de arhitect autorizat
      • Autorizatia de Construire – singurul act legal care va da dreptul sa incepeti lucrarile de executie fizica a constructiei
      • Specificatii tehnice (cat mai complete)
      • Cerinte dpdv ale asigurarilor (optional)
      • Politica de acceptare/inlocuire a unor materiale prevazute in specificatii
      • Permise si avize tehnice (munca/materiale)
      • Modificarea ordinii procedurilor sau a preturilor
      • Excluderi
      • Conditii de acceptare a intarzierilor, cu specificarea consecintelor
      • Accesul la locul constructiei
      • Inspectii din partea proprietarului, imprumutatorului sau a unor terti
      • Metode de rezolvare a litigiilor
      • Clauze de arbitraj
      • Date de notificare si proceduri
      • Garantii si politica de service in garantie si post-garantie
      • Documente cerute de autoritati
      • Orice fapt asupra caruia pot interveni neantelegeri, dezacorduri, nerealizari, executii neadecvate, greseli, ignorari si orice ar putea crea orice fel de probleme intre parti
      • Semnaturile si data semnarii contractului vor fi trecute pe toate paginile contractului

CATE CEVA SI DESPRE PRETURI

In urma unei analize de preturi primite de la mai multi ofertanti am obtinut urmatoarea structura de costuri (medii) pentru o casa standard:

Etapa de investitie:
servicii – proiectare, asistenta financiara, dirigentie de santier, etc

4.00 %
executie structura

36.70 %
executie zidarii

6.50 %
executie instalatii

9.20 %
executie finisaje

43.60 %

Este bine sa stiti ca pretul de vanzare/cumparare al unei case se refera la cateva stadii de executie majore:

  • Casa la rosu: structura de rezistenta realizata integral (fundatii, stalpi, placi), sarpanta realizata fara invelitoare(unii iau in considerare si invelitoarea).
  • Casa la gri: casa la rosu + instalatii sanitare, termice, electrice + sape + tencuieli interioare + exterioare + polistiren + invelitoare.
  • Casa la alb: casa la gri + glet pe pereti + obiecte sanitare termice electrice montate.
  • Casa la cheie: casa la alb + finisaje (gresie, faianta, parchet, mocheta, balustrade).

De asemenea, este bine sa stiti ca valoarea „la rosu” a unei case are un pret relativ constant/mp (undeva in zona 150-170 Euro/mp pentru o casa P+1 fara subsol), diferentele de partiu sau de imagine ale viitoarei case neinfluentand prea mult aceasta valoare.

Diferentele de pret intre case sunt date in special de finisajele folosite, care pot influenta major pretul unitar (undeva intre 450-500 Euro/mp pana la 1000-1500 Euro/mp).

MITUL CASELOR IEFTINE

Daca pentru o pereche de pantofi pretul mare inseamna calitate iar un pret mic poate insemna ca acestia se vor rupe repede, la case, acest lucru nu mai pare valabil. O casa poate fi extraordinar de scumpa, dar proasta. Ce trebuie urmarit atunci cand vrem sa ne construim o casa pentru a nu plati la ea trei generatii?

In randurile beneficiarilor circula o serie de mituri privind anumite „secrete” care pot aduce un pret mic al caselor. O sa le discutam pe rand.

Mitul materialelor de constructii ieftine

Multi clienti ma intreaba daca este mai convenabil sa construiesti o casa din BCA sau una din caramida. Alta varianta de intrebare este lemn sau caramida?

Pentru BCA, raspunsul pare evident: BCA-ul este mult mai ieftin decat caramida, dar lucrurile nu stau chiar asa. BCA-ul este un material neportant. In concluzie, structura de rezistenta a casei nu va mai fi zidaria portanta ci o structura in cadre, din beton armat, in care blocurile de bca nu fac altceva decat sa „umple” cadrele. In aceste conditii, centurile de 25×25 cm devin grinzi de (35-40)x(35-40) cm, samburii din beton armat, tot de 25×25 cm, devin stalpi de 35×35 cm sau chiar de 40×40 cm, iar, ceea ce este cel mai important, gradul de armare creste de la 80-90 kg otel/mc la 110-130 kg/mc. Daca cineva are curiozitatea sa faca un calcul simplu, am descoperi ca in final, nu iese nici o afacere din inlocuirea caramizilor cu BCA.

Mergand chiar si mai mult cu analiza, aflam de la numerosi constructori ca ei prefera caramizile mai scumpe dar de o mai buna calitate, celor ieftine, deoarece daca un zidar poate lucra un metru cub de zidarie clasica pe zi, la blocurile ceramice mari, de calitate, cu fetele intr-adevar paralele, acesta va zidi chiar peste 2 mc pe zi. Tot de la constructori aflam ca si la noi, in conditiile in care se construieste tot mai mult, pretul fortei de munca in constructii s-a ridicat pentru personalul calificat, mai ales ca multi dintre acestia prefera sa lucreze, legal sau clandestin, in tarile vestice sau in Israel, pentru salarii mult mai bune. Deja un zidar bun il costa pe angajatorul sau 50 de lei pe zi, plus mancarea de circa 10-15 lei pe zi. La un calcul sumar, acesta ajunge sa castige la 25 de zile lucrate pe luna, undeva pe la 400 de Euro/luna, fara a mai pune la socoteala impozite, taxe, CAS, somaj, etc. care inseamna inca vreo 60-65%. Astfel vom constata ca un meserias calificat costa in medie 650-700 Euro/luna.

Asadar, tendinta constructorilor va fi de a cauta acele materiale de constructii care, in ciuda pretului ceva mai mare, vor necesita mai putina forta de munca calificata, pentru tot mai multe dintre aceste materiale furnizorii chiar incepand sa ofere montaj gratuit.

Astfel, cel putin unul dintre miturile caselor ieftine este spulberat.

Mitul caselor din lemn

Publicitatea unor furnizori sau constructuri afirma ca structurile din lemn sunt mult mai ieftine decat cele traditionale (zidarie portanta), insa si aici situatia este discutabila.

Sistemele constructive din lemn nu sunt un mijloc traditional de a construi in Romania. Inainte de a protesta, ganditi-va ca locuinta traditionala din lemn a taranului roman nu era realizata din panouri din lemn modulate la 60 de cm, rigidizate cu placi din OSB, termoizolate cu termosisteme de fatada, cu folii anticondens, ignifugate, tratate contra daunatorilor, etc, etc

In aceste conditii, locuintele din lemn trebuie considerate niste constructii moderne, care fac apel la tehnologii relativ noi in Romania. De asemenea, ele sunt greu realizabile in regie proprie, pur si simplu datorita faptului ca prea putini stiu sa le faca.

Astfel, preturile caselor din lemn, cu finisaje asemanatoare, respectand toate normele si tehnologiile care trebuie inglobate in acestea, trec in mod serios de pragul de 300 Euro/mp, ajungand si pana la 350 Euro/mp, in conditiile in care se pot construi case din zidarie cu preturi nu mult mai mari de 400 Euro/mp.

In plus, in randurile populatiei exista o neincredere in ceea ce priveste aceste constructii, deoarece, psihologic (deci fals), nu sunt la fel de „trainice”. Acest lucru este fals, lucru dovedit de numeroase teste si studii de caz. Punctul intr-adevar nevralgic al caselor din lemn este rezistenta lor scazuta la foc, la umiditate persistenta si/sau la actiunea insectelor, daca nu au fost corect executate. Nu trebuie niciodata sa uitam ca orice casa este si o investitie care, in anumite conditii, trebuie sa poata fi valorificata prin vanzare. Astfel, desi casele din lemn sunt ceva mai ieftine, ele sunt extrem de greu vandabile.

Deci, in conditiile in care intre casele din lemn si cele din zidarie nu este o diferenta spectaculoasa de pret, decizia de a ne construi o astfel de casa trebuie foarte bine chibzuita.

Mitul finisajelor ieftine

Mitul finisajelor este greu de spulberat, pentru ca acesta este un adevar. Totusi, anumite finisaje ieftine pot dauna enorm aspectului general. Cu toate acestea, cu finisaje absolut obisnuite, numai prin indemanare si inspiratia cu care sunt puse in opera, ele pot deveni un element de calitate si de confort.

Totusi observam cu uimire cum multe constructii folosesc finisaje extrem de scumpe, „pretioase”. Vedem uneori sute de metri patrati de tencuieli decorative, care depasesc ca pret pana si lambriuri din lemne de esenta nobila, asociate cu parchete stratificate ieftine – imitatii ale unor finisaje cu adevarat valoroase, balustrade din otel inoxidabil si trepte din sticla asociate cu gresii ieftine calitativ, dar scumpe ca pret deoarece sunt „gresie Spania sau Italia”.

Mitul metrilor patrati

Constructorii, pentru a-si defini un anumit nivel de performanta si pentru a putea face oferte in conditiile in care este realmente extrem de greu de dat un pret corect pentru ambele parti, folosesc ceea ce se cheama „ofertarea la metru patrat”. Astfel, s-a format impresia falsa ca 150 mp sunt cu 50% mai scumpi decat 100 de mp, ceea ce este pur si simplu gresit. Daca noi locuim in spatiile construite, constructorii executa ziduri, pereti, stalpi, acoperisuri, fundatii, sapa santuri, pun tigla pe casa, zidesc metri cubi, etc. Constructorii nu construiesc metri patrati, acestia sunt un criteriu mai degraba statistic decat unul constructiv. Pentru a avea un reper pentru valorizarea unei lucrari, ar trebui sa calculati raportul Arie utila/Arie construita adica, pe intelesul tuturor, raportul dintre suprafetele libere de pardoseala si suprafata intregii case.

Facand aceasta socoteala, ve-ti constata ca un living de 50 mp poate fi mai ieftin (in preturi/mp) decat un living de 20 mp.

Astfel, 10, 20, chiar 50 de metri patrati in plus pur si simplu nu inseamna inca 3000, 6000, sau 15000 de euro, ci poate 300, 800 sau 2000.

Putem uita astfel si mitul metrilor patrati.

Mitul lucrului in regie proprie

Sistemul de constructie in regie proprie se bazeaza pe mai multe neadevaruri:

– Multi din cei care se lauda cu preturi mici de constructie au realizat cladiri total improprii, „dupa ureche”, avand mari probleme in privinta termoizolatiilor, a hidroizolatiilor, rezultand constructii care fie necesita consumuri uriase de energie, fie sunt predispuse la igrasie, deteriorarea rapida a unor elemente de constructie, etc

– Mai grav, mare parte dintre acestea au mari carente structurale, pornind de la tasari inegale ale fundatiilor (de obicei subdimensionate) si fisuri ale peretilor, stalpilor, planseelor (de obicei armate necorespunzator), pana la risc iminent de prabusire, singura verificare urmand a se realiza cu ocazia urmatorului seism major care va afecta teritoriul Romaniei; credeti-ma ca nu glumesc deloc, chiar daca suna cinic…

– Cei care au lucrat totusi dupa un proiect corect intocmit, nu au reusit sa obtina preturi substantial mai mici, fie din cauza greutatii de a gasi meseriasi buni, fie datorita preturilor la care au achizitionat materialele de constructii. In mod normal, orice firma de constructii achizitioneaza materiale de constructii si le si oferteaza la preturi mai mici decat se gasesc pe piata, multe dintre ele avand ca si activitate secundara comercializarea materialelor de constructii.

– Cei care lucreaza in regie proprie, uita uneori sa includa in costurile constructiei si anumite munci nenormate, prestate fie ca schimburi intre prieteni sau membrii ai familiei, fie chiar propria munca.

Personal, cunosc cazuri in care constructii realizate in regie proprie au insumat costuri mai mari decat ale firmelor de constructii, sau unele care sunt conjuncturale.

In aceste conditii, ce face o casa mai ieftina sau mai scumpa?

Raportarea la necesitati

Una dintre primele erori comise de multi dintre cei care isi construiesc case este „umflarea” nevoilor reale:

Multi vor:

– garaje la subsol; daca un garaj poate fi amenajat la nivelul solului, eventual chiar inlocuit de o copertina care sa adaposteasca vehiculul de intemperii, un garaj in subsol presupune lucrari de izolatii, betoane, armaturi, sapaturi, instalatii de incalzire, etc. In conditiile in care garajul ajunge sa coste cat un autoturism de calitate, sau chiar mai mult, poate ar merita sa ne gandim sa ne schimbam masina cu noul model aparut pe piata in loc sa ii construim un garaj.

– crame la subsol; atata timp cat nu suntem deja posesorii unei colectii de vinuri vechi si scumpe pe care nu avem cum sa le pastram in conditii bune, cu siguranta ca o crama nu va fi decat un spatiu care va cere o investitie suplimentara de mobilier si care are toate sansele sa fie folosita de numai 2 ori pe an.

– incaperi pentru hobby-uri ca: fitness, biliard, home cinema, bar, etc; acelasi rationament de mai sus este valabil si aici. Daca nu ne gasim timp sa mergem la o sala de fitness, ori daca gantera pe care deja o avem zace uitata printr-o debara, simpla prezenta a unei camere „de fitness” probabil ca nu ne va face sa o si folosim. La fel biliardul, barul, adesea sunt reminiscente ale visurilor din prima tinerete cand, in realitate, nu ne mai omoram sa dam petreceri monstruoase

– bai de 10-20 mp; o baie de 20 mp poate fi un spatiu interesant si elegant, dar adevarul este ca ce ne deranjeaza cel mai tare este ca acum, in apartament, trebuie sa ne strecuram pe langa masina de spalat.

– dusuri in grupurile sanitare de la nivelurile in care nu exista dormitoare; daca la parter nu se afla nici un dormitor, chiar credeti ca veti cobora un etaj pentru a face dus langa intrarea principala?

– apartamente pentru structuri improbabile ale familiei: „daca se marita fetita mea (care acum are 5 anisori), ii trebuie baie, bucatarie, living si doua dormitoare”. Adevarul este ca, adesea, copiii deveniti adulti nu vor sau nu ajung sa locuiasca cu parintii si, sincer, vechi sfaturi intelepte ne sfatuiesc sa nu tinem prea mult timp soacrele impreuna cu nurorile sau ginerii…

– livinguri de 40-50-70-100 mp; o zona de conversatie intr-o locuinta normala aduna in mod normal maxim 10 persoane care stau si se uita la televizor mai mult de 2-3 ore – un asemnea spatiu este de 9 mp. Un loc de luat masa pentru 6-8-10 persoane este de circa 9-12 mp. Un living mai mare de 30-35 mp este totusi posibil, daca vreti asta neaparat dar este greu de mobilat corect si foarte greu de intretinut.

– bucatarii supradimensionate; in apartamentul de bloc in care locuim, adesea luam masa in bucatarie. Faptul ca avem un loc de luat masa face ca in bucatarie sa nu mai fie nevoie sa inghesuim 6 persoane simultan sa ia cina. Zona de preparare a mancarii ocupa un spatiu corect de circa 5-7 mp. Daca la acesta adaugam totusi si un spatiu pentru servirea mesei, bucataria tot nu are multe motive sa depaseasca 12 mp.

– un numar mult mai mare de bai decat ar cere structura familiei. Adevarul este ca, desi pare civilizat ca fiecare dormitor sa aiba baie proprie, rareori este cu adevarat nevoie de mai mult de o baie si un grup sanitar de servicu pentru 2-3 dormitoare. Sincer, in actualul apartamant, de cate ori a trebuit sa asteptam, batand step la usa, pana cand cel dinauntru termina ce are de facut? Daca in baia actuala ar fi doua chiuvete, ne-am putea barbieri in timp ce sotia se spala pe dinti? Sau daca vasul de WC ar fi amplasat intr-o camera separata de restul baii (ca la francezi), am mai sta, ca pe ghimpi, pe la usi?

– o mansarda, pentru cazurile in care, mai tarziu, se vom hotara sa o amenajam. Dupa amenajare, ne vom trezi cu un numar de 2-3 camere in plus, care trebuie mobilate si intretinute si in care nici nu vom intra prea des. Daca deja avem 3 dormitoare, inca doua camere in mansarda nu isi prea au rostul, nu-i asa? Este adevarat ca mansardele au un farmec aparte, dar in aceste conditii de ce sa nu fie chiar 2 sau toate cele 3 dormitoare in mansarda? O diferenta de 1 metru in inaltime a casei chiar poate sa duca la o diferenta de cost de circa 5000-10000 de euro. Daca la acestea punem la socoteala si cheltuielile ulterioare, de mobilare, calculele nu sunt deloc incurajatoare.

Cum rationalizam necesarul de spatiu locuibil

In conditii normale, o abordare rationala ar fi raportarea la actuala unitate de locuit, fie ea apartament la bloc sau o casa mai mica, dupa urmatoarele criterii:

– Ce incaperi in plus ne-ar trebui?

– Ce incaperi ar trebui sa fie mai mari decat sunt cele pe care le folosim?

– Ce legaturi functionale ar trebui create in locuinta actuala pentru a avea un confort mai mare?

– Ce ne deranjeaza la locuinta actuala?

– Cum va evolua familia in decurs de 10-20 de ani?

Eliminarea spatiilor inutile si ierarhizarea spatiilor

Din mitul metrilor patrati, ceva este totusi adevarat: 10 mp de parchet in plus sunt intr-adevar mai scumpi decat pretul materialului si al manoperei necesare.

Astfel, eliminarea spatiilor inutile, in plus fata de cele deja eliminate urmand rationamentul de la punctul anterior, se poate constitui intr-adevar, intr-un criteriu de performanta:

– Eficientizarea schemei functionale si stabilirea functiunilor care trebuie realizate

– Ierarhizarea spatiilor: tratarea mai generoasa a anumitor piese functionale (cum ar fi camera de zi, locul de luat masa, a celor care adapostesc activitati comune) si reducerea celor care adapostesc activitati individuale.

– Eliminarea circulatilor inutile: holuri, coridoare care pot fi „inglobate” in spatii avand o functiune „utila”.

– Reducerea numarului de balcoane, logii, etc. in conditiile in care in curtea casei se poate amenaja o terasa la nivelul solului, inconjurata de vegetatie, in aer liber, acoperita sau nu – dupa gustul fiecaruia

Limpezimea structurala

Structura de rezistenta a casei poate avea anumite costuri nu numai raportat la materialele folosite, ci chiar la geometria ei. Astfel, cele mai performante structuri sunt cele care permit o scurgere fireasca a eforturilor in plan vertical si disiparea lor in sol. Peretii de rezistenta este bine sa fie unul peste celalalt. Numarul de console este indicat sa fie cat mai mic posibil, geometria axelor sa fie rectangulara, etc.

Ca principiu, orice „fantezie” structurala creste costul locuintei.

Asta nu inseamna ca militam pentru „cutii de chibrituri”; fanteziile au farmecul lor si, pana la urma, ele dau personalitate casei, insa trebuie folosite cu discernamant.

Ierarhizarea finisajelor

Compozitional, finisajele trebuie sa reflecte calitatea si importanta fiecarui spatiu in parte. Poate cel mai bun exemplu sunt casele vechi boieresti in care, fata de luxul uneori ostentativ al spatiilor reprezentative, cu picturi, profile acoperite cu foite de aur, coloane de marmura, lambriuri din esente scumpe, spatiile anexe erau tratate mai mult decat auster.

Uneori un singur perete tratat deosebit fata de restul casei poate aduce un aer de o extrema eleganta numai prin proportii, culoare, textura, calitatea materialului. Un singur perete tratat cu o piatra frumoasa, costand de zeci de ori mai putin decat un singur finisaj scump folosit excesiv, poate face diferenta dintre un spatiu placut si unul costisitor si avand un impact uneori chiar invers.

Anumite elemente de constructie sunt si vor ramane totusi scumpe; suprafetele vitrate, de exemplu, sunt printre cele mai scumpe elemente ale unei case. Desi dorinta noastra de lumina ne poate indemna uneori sa cerem „ferestre mari, lumina, cat mai multa lumina”, o casa facuta numai din tamplarie este nu numai extrem de scumpa, dar si inconfortabila. Astfel, si aici este nevoie de ierarhizarea spatiilor vitrate: generoase la zonele de zi, cu orientari care sa lumineze realmente spatiul, realizarea unor zone vitrate suplimentare, utilizarea surselor secundare de lumina si pastrarea unui regim chiar zgarcit a spatiilor in care nu este nevoie de aceeasi suprafata vitrata.

Corelarea elementelor de confort

Pentru orice constructie este necesara asigurarea unui mod corect de realizare a elementelor de izolare termica si a hidroizolatiilor. Folosirea unor membrane scumpe nu inseamna ca nu vom avea infiltratii. Infiltratiile sunt eliminate prin dispunerea corecta a hidroizolatiilor, prin realizarea corecta a pantelor acoperisului, etc.

Izolatia termica, de asemenea, indiferent de materialul folosit, daca nu are darul de a elimina complet puntile termice, va fi inutila, casa nu va fi ferita de igrasie. De asemenea, orientarea pieselor functionale fata de punctele cardinale are un rol extrem de important. Chiar daca o incapere este bine incalzita, ea va fi neprimitoare daca soarele nu o va lumina corect. La fel, un sistem de conditionare a aerului nu va putea evita senzatia neplacuta a soarelui care bate la ora pranzului prin largi suprafete vitrate, incingand pana la limita insuportabilului pielea canapelei, sau senzatia de frig atunci cand debitul de aer rece este orientat direct spre capetele noastre.

Pentru a concluziona, trebuie sa recapitulam „secretele”  realizarii unei locuinte ieftine, dar de calitate:

– Sistem constructiv ieftin. Acesta nu inseamna materiale ieftine ci un ansamblu materiale+solutie+manopera ieftin. Acest ansamblu poate fi diferit in timp, in functie de evolutia pietei.

– Evaluarea corecta a necesarului de spatiu. Stabilirea disfunctionalitatilor modului actual de locuire si a evolutiei in timp a necesitatilor familiei, stabilirea optiunilor de locuire si evaluarea acestora comparativ cu efortul investitional.

– Finisarea spatiilor in functie de importanta lor.

– Simplitatea structurala si a executiei

– Corelarea elementelor de confort

– Contractarea executiei in functie de materialele si de manopera necesare si nu in functie de suprafete. Negocierea cu ofertantul pe preturile fiecarui material si ale manoperei necesare si nu negocierea „la metru patrat”, unde, oricat de buni negociatori am fi, nu avem cum sa obtinem un pret bun. In aceste conditii, un pret prea mic este dubios, ofertantul propunandu-si sa ceara majorari in timp, sub diferite pretexte.

Fata de cele spuse mai sus, o locuinta este un complex de factori care se influenteaza unul pe celalalt. Astfel, ceva tratat superficial, presupune regasirea unui cost suplimentar in alta parte, daca nu neaparat in alta faza de executie, intr-o faza de exploatare sau de valorificare:

–  Un material ieftin poate impune o structura scumpa.

–  Casa poate avea o structura ieftina dar care sa impuna finisaje scumpe.

–  Finisajele ieftine pot impune instalatii scumpe si costuri mari in exploatare.

–  Structura de rezistenta ieftina poate aduce imposibilitatea vinderii ulterioare a casei.

– Forta de munca ieftina poate insemna punerea in opera cu defecte majore a unor tehnologii sau a unor detalii.

Si aceasta lista poate continua…

In concluzie, se poate observa ca cele mai multe dintre criteriile prin care putem obtine preturi mai mici se refera la modul in care constructia este conceputa, la corelarea tuturor elementelor care o constituie, precum si la reflectarea judicioasa a acestei gandiri in elementele care ne vor ajuta sa contractam executia.

Acest demers este unul amplu, care dureaza pentru a putea pune in balanta cat mai multi din factorii enumerati mai sus. Efortul este in primul rand al fiecaruia in parte: stabilirea nevoilor si dorintelor proprii, ale membrilor familiei, raportarea acestora la bugetul alocat.

Acesta este momentul in care viitorul proprietar al casei, practic isi reconsidera modul de trai, planurile pe termen scurt si lung, efortul financiar posibil, precum si realismul socotelilor. Toate acestea se concretizeaza in proiectul locuintei.

Adevarata piatra de temelie a unei case nu este undeva in fundatie, ci in conlucrarea cu specialistii apti sa realizeze proiectul si, mai mult de atat, sa ne ghideze in demersul nostru.

Toate elementele de mai sus se materializeaza astfel,in tema de proiectare, intocmita in urma celei mai oneste colaborari cu arhitectul casei, la fel cum ne sfatuim cu avocatul nostru sau cu contabilul nostru.

Se poate spune ca „secretul unei case ieftine” se afla in proiectul sau, in modul in care acesta reflecta pana la urma propriul nostru stil de viata: armonios si eficient, sau superficial si pagubos.

Analiza pretului de proiectare pentru case/vile

La nivelui anului 2010, preturile practicate de birourile de arhitectura pentru realizarea unei case/vile, se invart undeva intre 10-18 Euro/mp si sunt influentate de mai multi factori.

Depinde de dvs sa gasiti arhitectul sau biroul de arhitectura care sa va analizeze si realizeze proiectul, sa va asiste la lucrari si sa va consilieze pe toata durata realizarii lucrarii, in conditii financiare acceptabile.

Pentru a putea face alegerea optima a viitorului dvs proiectant, va prezentam cateva rationamente si calcule, pentru a putea argumenta cele prezentate mai sus.

In mod uzual birourile mai mari de proiectare (10-15 persoane) nu au un randament prea bun daca se ocupa de lucrari mici. De aceea, pentru realizarea unui proiect de casa/vila va recomandam sa abordati cu predilectie un birou de arhitectura mai mic – costurile dvs pot fi mai convenabile.

Un arhitect sau un inginer structurist care lucreaza in proiectare, la inceputul carierei au un salariu de aproximativ 600-700 Euro/luna.

Pentru o casa normala se lucreaza,  in medie,  15-20 zile (planse tehnice, calcul cantitati, documentatii pentru autorizari si santier).

Sa presupunem ca discutam de un birou de arhitectura in care sunt angajati numai arhitecti si structuristi (situatia majoritatii firmelor de proiectare), iar instalatiile se proiecteaza cu colaboratori. Vom considera o medie de  salarizare de 650 Euro/luna pentru ambele specialitati (pentru actualizarea acestor cifre se pot consulta site-urile specializate de angajari pentru nivel de experienta 3-5 ani – „entry-middle level”).

Timpul acordat stabilirii solutiei optime, cu intermitente, poate insemna aproximativ o saptamana de lucru  (discutii cu clientul, vizitarea terenului, primele schite).  Pentru realizarea planurilor initiale ale unei constructii de dimensiuni mici sa aproximam timpul la  8 ore. Urmeaza randarile prezentarilor pe calculator, care mai pot dura vreo 4 ore.  Se vor repeta acesti pasi de cateva ori, in functie de client,  pana ce solutia gasita va impaca doleantele beneficiarului, creativitatea arhitectului, realitatea problemelor din teren si rigorile din Certificatul de Urbanism.

Pretul unui proiect pentru o casa de 200 mp, la un pret de 10-18 Euro/mp (acesta depinde de randamentul biroului si de profitul dorit) va fi undeva intre 2000-3600 Euro.

Instalatiile vor fi „rezolvate” folosind colaboratori si vor costa aproximativ 700-800 Euro (instalatii electrice, sanitare, termice).

Din cei, sa zicem 2800 Euro, biroul de proiectare ramine deci cu 2000 Euro. Aproximativ 1000-1200 Euro vor fi salarii. O pondere insemnata o mai au si costurile de regie – costuri de imprimare (plotare, imprimare) comunicatii (tel, internet), contabilitatea, chiriile, benzina (vizite pe santier pentru masuratori, urmarire de santier, pentru fazele determinante…), darile catre stat (destul de mari, dupa cum stiti), etc.

Restul e profit…

In aceste conditii, comentariile celor care tot vorbesc de „tarifele nerusinate” ale arhitectilor, de sumele exorbitante cerute pentru trei hartii, arata doar crasa necunoastere a fenomenului, combinata cu mentalitatea tipic damboviteana precum ca „toata lumea se pricepe la fotbal si politica” si, mai nou, la case…